投資判断（買った・買わなかった・検討中）
相場は1,000万円超〜1,200万円前後なのに、800万円で売られていたオーナーチェンジ物件。入居者の家賃が相場の半額で手残りは月1万5,000円ほど、入居者の権利も強いため見送りました。
SUUMOやアットホームなどの物件サイトで普通に出ていた物件です。相場なら1,000万円を超えて1,200万円前後で売られていそうなマンションが、なぜか800万円で販売されていました。
「なんでこんなに安いんだろう」と思って確認したところ、オーナーチェンジ物件で、中は見られないとのことでした。新耐震基準のしっかりしたマンションです。「売り主さんが早く売りたいのかな」と考えました。安くなる理由として多いのは、売り主さんが早く現金化したい場合です。たとえば、相続に伴う遺産分割などで急いで現金化する必要があるパターンで、そうした理由で相場よりかなり安く売りに出されるケースはよくあります。
よく聞いてみると、家賃が相場の半額だった
ところが、このオーナーチェンジ物件についてよくよく聞いてみると、すでに住んでいる人がいて、家賃はわずか5万円でした。普通なら10万円ほどで賃貸に出される物件なのに、相場の半額です。
理由は、亡くなられた前の所有者の知り合いに貸していたからでした。詳しくは分かりませんが、前の所有者と特別に親しい関係の方だったのではないかと思います。その人に5万円で貸し出していたわけです。
しかも、そのマンションの修繕積立金と管理費が月に約3万5,000円かかります。そうすると、物件を買った人の手元に入るのは月1万5,000円しかありません。さらにそこから固定資産税を払えば、はっきり言って赤字です。
入居者に出ていってもらえばいい、とはいかない
では「その住人を退去させればいいか」というと、現在の日本の法律では借主の保護が強いため、入居者を追い出すことは事実上極めて困難です。賃料の値上げにしても、切迫した正当な理由がなければできません。この場合は、そうした賃料状況を分かったうえでオーナーチェンジとして購入することになるため、裁判を起こしても認められるのは難しいと考えられます。
「多額の立ち退き料を渡して出ていってもらう」という方法も考えられますが、その費用を考えると、普通の相場をはるかに上回る金額がかかってしまいます。
さらに厄介なのは、仮にその入居者の方が亡くなったとしても、賃借権（入居する権利）は相続されるという点です。つまり、相場より大幅に安い家賃のまま、半永久的に住まれ続けるリスクがあります。
見送った理由
こうした問題があるため、実質的に「これは買ったら危ない物件だ」と判断し、購入を見送りました。表面的な価格の安さだけで動くのではなく、内情をよくよく調べなければいけないと痛感した出来事でした。以上が、買わなかった投資になります。
この事例から確認できること
- 相場より大きく安い物件は、「なぜ安いのか」を先に確認する。
- オーナーチェンジ物件では、現在の家賃と入居の経緯を確認する。
- 家賃収入から、管理費・修繕積立金・固定資産税などを引いた手残りで考える。
- 入居者の契約上の権利（退去の難しさ、賃借権の相続など）は、購入後に変えにくい。
この記事は個人の判断の記録であり、特定の物件や投資を勧めるものではありません。賃貸借の法的な扱いは個別の事情で変わるため、実際の判断では弁護士や宅地建物取引士などの専門家に確認してください。