基礎解説
空き家再生の戸建て賃貸で、近くにアパートが2、3棟あるかを需要の手がかりにする投資家の見方と、買う前の確認のしかた。
空き家を再生して貸す戸建て賃貸では、「買う前に、借り手がいるかをどう見るか」が大きな悩みどころの一つです。この記事は、編集部が不動産投資家への取材をもとにまとめたものです。取材で聞いたのは、物件を探すときの見方の一つ、「近くにアパートが2、3棟あるか」を見る方法です。
あくまで投資家個人の経験にもとづく見方で、統計や調査で裏づけられたものではありません。実際の判断では、次の「確認のしかた」も合わせて使ってください。
見方のポイント：近くにアパートがあるか
取材した投資家は、アパートの大家さんには地主さんが多いという印象を持っていました（この点も統計で確認したものではありません）。アパートは建てるのに大きなお金がかかるため、建てる側は「この場所には借りたい人がいる」と見込んで建てているのではないか、というのが投資家の考え方でした。
つまり、近くにアパートがいくつかあるなら、その場所には賃貸の需要がありそうだ、と投資家は見ています。調べたい家の周りに、アパートが2、3棟あるかどうかを見ることが、手がかりの一つになるそうです。「近く」の範囲は投資家の感覚で、決まった基準はありません。
近くに何もない場所は、慎重に見る
反対に、近くにアパートが一つもない場所の一戸建ては、借りたい人が少ないかもしれません。投資家は、自分ならそうした物件は買わないことが多いと話していました。ただし、実際の判断は個別の事情によります。家が安くても、借り手がつかなければ、家賃が入りません。
競争が少ないと感じる面もある
もう一つ、投資家が挙げていたのは競争相手の少なさです。投資家は、一戸建ての賃貸はアパートやマンションより数が少ないと感じており、そのぶん、家賃を下げ合う「消耗戦」になりにくいのではないかと考えていました。
ただし、これも投資家の実感です。地域によっては、戸建ての賃貸が多いところもあります。
見方の注意点
- アパートがある＝必ず借り手がつく、ではありません。アパートが多すぎて、空室が出やすい地域もあり得ます。需要を見込まずに建てられた場合もあります。
- アパートが建ったのが昔で、今は事情が変わっている場合もあります。
- 戸建てを借りる人（ファミリーなど）と、アパートを借りる人（単身など）は、求める条件が違うことがあります。
このため、「アパートの有無」は、あくまで最初のふるい分けの一つにとどめておくのがよさそうです。
買う前の確認のしかた（例）
- 地図や現地で、家の周りにアパートやマンションが何棟あるかを数える。
- 賃貸ポータルサイトで、同じ地域の賃貸物件（アパートと戸建て）の数や家賃を見る。
- 近くの不動産会社や賃貸管理会社に、その地域で戸建てが借りられているかを聞く。
- 駅やバス停、スーパー、学校までの距離など、暮らしやすさも合わせて見る。
数字や相場は地域によって大きく違うため、必ず自分の目と、地元の事情を知る人の話で確かめてください。
まとめ
- 近くにアパートがあるかは、その場所に賃貸の需要がありそうかを見る手がかりになる、というのが投資家の見方。
- 近くに何もない場所の戸建ては、より慎重に確認したい、という見方。
- 戸建て賃貸は、競争が少ないと感じる面もあるが、地域によって違う。
- 最終的には、賃貸ポータルの確認や地元の不動産会社への聞き取りで確かめる。
※この記事は教育目的の情報で、特定の物件の購入や売却をすすめるものではありません。投資の判断は、ご自身の責任で行ってください。
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