投資判断（買った・買わなかった・検討中）
修繕積立金と管理費が月4万〜4万5,000円かかり、近隣の賃貸相場8万〜9万円では採算が合わないと判断して見送りました。
その物件は、修繕積立金と管理費が異様に高いマンションでした。
自分たちが住む物件であれば、管理費や修繕積立金には目をつぶることができます。賃貸で借りるのと変わらないような費用がかかったとしても、「住めば都」で、そこに住みたいと思えば、納得して住むことになります。
投資の目線では、毎月かかるコストになる
ところが、不動産投資という目線で見るときには、修繕積立金と管理費は毎月かかるコストです。たとえば、賃貸で8万円ほどで貸せたとしても、修繕積立金や管理費で4万円取られてしまうと、月々の手残りは4万円にしかなりません。そこに固定資産税もかかってくるため、年間の収支で考えると、投資回収が非常に難しい物件になります。
物件資料を見ると、4万〜4万5,000円かかっていた
先日、あるマンションの情報が出ました。部屋もかなり広く、窓からの眺めもよさそうでした。実際に見に行こうかと思い、マイソクなどの物件資料を見たところ、修繕積立金と管理費で4万〜4万5,000円ほどかかることがわかりました。新耐震のいいマンションだからこそ、それくらいかかってしまうわけです。
賃貸に出す場合、とても高い家賃で入居してもらえればよいのですが、駐車場が付いているわけでもなく、築年数が比較的新しいというだけで、15万円ほどの家賃が付くかというと、おそらく付きません。近隣の賃貸相場をいろいろと見ても、8万〜9万円程度でした。
見送った理由
採算が合わないと判断して、見送りました。大事なのは、修繕積立金と管理費が月々どのくらいかかるのかを計算し、賃貸相場と照らし合わせて、採算が合うかどうかをしっかり判断することだと思います。
この事例から確認できること
- 自分が住む場合と、投資の場合とでは、管理費・修繕積立金の見方が違う。投資では毎月かかるコストとして収支に入れる。
- 家賃（近隣の賃貸相場）から、管理費・修繕積立金・固定資産税を引いた手残りで考える。
- 新しく状態のよい建物ほど費用が高めになることがある。築年数が新しいことだけで、高い家賃が付くとは限らない。
- 物件資料で毎月の費用を確認し、周辺の賃貸相場と並べて採算を確かめる。
この記事は個人の判断の記録であり、特定の物件や投資を勧めるものではありません。賃貸借の法的な扱いは個別の事情で変わるため、実際の判断では弁護士や宅地建物取引士などの専門家に確認してください。