基礎解説
ポータルサイトでの物件の探し方、いかに安く買うか、オーナーチェンジ物件の売却理由、現地・現物を見る大切さを、投資家への取材をもとに紹介。
不動産投資の物件は、どうやって探せばよいのでしょうか。この記事は、編集部が不動産投資家への取材をもとに、物件の探し方と、買う前に心がけたいことをまとめたものです。特定の物件や会社をすすめるものではありません。
まずは、ポータルサイトで探してみる
物件探しの入り口は、不動産のポータルサイトです。取材した投資家は、次のようなサイトを挙げていました。
どのサイトも、希望のエリアや金額、物件の種類などを入れて探せます。まずは条件を入れて、どんな物件が、いくらくらいで出ているのかを眺めるところから始めるのがよいという話でした。サイトごとに掲載される物件や使い方は違うので、いくつか見比べてみてください。
なお、マンションの住み心地や評判を調べるときは、口コミサイトの「マンションノート」を参考にする、という話もありました。口コミは個人の感想なので、参考程度に見るのがよいでしょう。
コツは「いかに安く買うか」
投資家が最初に挙げたのは、いかに安く買うかが大きなポイント、ということです。高く買ってしまうと、利回りが悪くなるからです。
たとえば、年間の家賃収入が100万円の物件があるとします。表面利回り（年間家賃収入を購入価格で割ったもの。諸費用は含みません）は、次のように変わります。
- 購入価格が1,000万円なら、表面利回りは10%。
- 購入価格が1,500万円なら、表面利回りは約6.7%。
数字は、考え方を示すための仮の例です。同じ家賃でも、買う値段が違えば、利回りは大きく変わります。実際の収支は、管理費や修繕費、税金、空室などの影響も受けます。収支計算で見落としがちな費用や、空室リスクと家賃下落をどう織り込むかもあわせて確認してください。
安いかどうかを判断するには、相場を知る必要があります。同じエリアの近い条件の物件が、いくらで売られているかを、ポータルサイトで見比べておくとよいでしょう。ただし、安さだけで決めず、なぜその価格なのかも確かめることが大切です。
オーナーチェンジ物件は「売る理由」を聞く
オーナーチェンジ物件とは、入居者がいる状態で売られる物件のことです。入居者がいれば、買った直後から家賃収入が入る点が特徴です。ただし、入居状況や契約内容の確認は欠かせません。
投資家は、「それで本当に採算が合うのか」を、よく調べてから買うようにすすめていました。とくに、売却の理由をよく考え、よく聞くことが大切、という考え方です。
確認の例は、次のとおりです。
- なぜ売るのか（売主や不動産会社に、理由を聞く）。
- 入居者はいつから住んでいるか、家賃の滞納はないか。
- 賃貸借契約の内容（家賃の金額、契約期間、敷金の扱いなど）。
- 家賃の収入と、管理費・修繕費などの支出の実績。
聞いた内容が、書類（賃貸借契約書や収支の資料）と合っているかも、確かめましょう。
現地・現物を見て判断する
もう一つの大切な点として、投資家は、現地と現物を自分の目で見てから、購入を判断することを大切にしていました。現場・現物・現実を自分の目で確かめる、いわゆる「三現主義」の考え方です。
投資家は、現地を見ないで、全部を人にまかせて買うような投資物件には、注意が必要だと話していました。この投資家は、「普通は、儲かる状態であれば売らないはず」と考えていて、売りに出されているのは何か理由があるからで、その理由をよく考えて買うことが大切、という考え方でした。
もちろん、売る理由は、よくないことばかりではありません。たとえば、相続、資金が必要になった、持ち物を入れ替えたい、といった事情もあります。だからこそ、理由を聞いて、納得できるかを確かめることが大切です。
現地では、次のような点を見てみましょう。
- 建物の外観・共用部分の傷み具合、清掃の状態。
- 周辺の環境（駅やバス停までの道、近くの店、騒音など）。
- 近くに、似た条件の賃貸物件があるか。空室の貼り紙が多くないか。
- 可能であれば、地元の不動産会社に、その地域の借り手の状況を聞く。
まとめ
- 物件探しは、ポータルサイトで条件を入れて探すところから始められる。
- コツは、いかに安く買うか。高く買うと、利回りが悪くなる。
- オーナーチェンジ物件は、採算が合うかと、売る理由をよく聞いて調べる。
- 購入の判断の前に、現地・現物を自分の目で見る。
不動産投資でよくある失敗パターンと、事前にできる確認もあわせてお読みください。
※この記事は教育目的の情報で、特定の物件の購入や売却をすすめるものではありません。投資の判断は、ご自身の責任で行ってください。
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